250元或許夠不上一頓飯錢，卻讓相鄰關(guān)系的原被告從協(xié)商不下鬧到法庭對(duì)峙，甚至走完二審程序。有人覺(jué)得“不值當(dāng)”，但這場(chǎng)看似“小題大做”的糾紛背后，藏著的是鄰里間對(duì)“責(zé)任該誰(shuí)扛”的較真——外墻脫落砸壞太陽(yáng)能熱水器，250元維修費(fèi)是實(shí)際居住的幾戶擔(dān)責(zé)，還是整棟樓業(yè)主共同分?jǐn)?？這場(chǎng)看似簡(jiǎn)單的小額糾紛，實(shí)則撕開(kāi)了建筑物共有部分權(quán)責(zé)劃分的法律迷霧。法院最終如何判決？業(yè)主對(duì)共有部分的責(zé)任邊界又在哪里？我們一探究竟！
基本案情：墻皮脫落砸壞太陽(yáng)能熱水器，鄰里各執(zhí)一詞
張某、冀某夫婦與楊某、溫某、李某同住原平市京原北路，兩戶房屋相鄰——張某家在西，楊某等三人居住的四層樓房在東，其中二樓至四樓西墻為水泥墻面，緊貼張某家房屋。
2024年，張某家東房房頂?shù)奶?yáng)能熱水器被樓上脫落的水泥墻皮砸壞，花去鑒定費(fèi)50元、維修費(fèi)200元，合計(jì)250元。多次協(xié)商無(wú)果后，張某夫婦將二樓的楊某、三樓的溫某、四樓的李某訴至法院，要求賠償損失、消除外墻安全隱患，并補(bǔ)償其他費(fèi)用50元。
然而，楊某等三人認(rèn)為自己“背了鍋”：涉事外墻是全體業(yè)主共有部分，整棟樓除了他們，還有其他9戶住戶及5名車庫(kù)所有權(quán)人，共14戶，理應(yīng)由所有人共同擔(dān)責(zé)。他們?cè)谝粚徶幸笞芳悠渌麡I(yè)主為被告，但法院未支持，遂上訴至二審法院，請(qǐng)求改判“全體業(yè)主共同賠償”。
法院審理：實(shí)際使用人先擔(dān)責(zé)，追償權(quán)留足救濟(jì)空間
二審法院審理查明，涉案樓房西墻確有水泥墻皮脫落，且楊某在庭審中自認(rèn)，此前曾因類似外墻問(wèn)題兩次向張某夫婦賠償或維修，與案件事實(shí)相互印證。
法院指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千二百五十三條，建筑物脫落致人損害時(shí)，“所有人、管理人或使用人”若無(wú)法證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)先承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；賠償后，可向其他責(zé)任人追償。本案中，楊某、溫某、李某作為樓房實(shí)際居住者和使用人，對(duì)緊貼鄰居房屋的外墻負(fù)有日常管理和安全注意義務(wù)，現(xiàn)墻皮脫落致?lián)p，三人無(wú)法證明無(wú)過(guò)錯(cuò)，應(yīng)先行賠償250元。
關(guān)于“是否必須追加全體業(yè)主”的爭(zhēng)議，法院明確：原審未追加其他業(yè)主，而是判令實(shí)際使用人先賠償再追償，符合法律規(guī)定。若楊某等三人能證明其他業(yè)主或開(kāi)發(fā)商對(duì)墻皮脫落存在責(zé)任，可另行追償，既保障了受害人及時(shí)獲賠，也為實(shí)際使用人保留了救濟(jì)途徑。
最終，二審法院駁回上訴，維持原判：楊某、溫某、李某需賠償250元，并在30日內(nèi)加固外墻，消除安全隱患。
法官寄語(yǔ)：共有部分不是“責(zé)任真空”，權(quán)責(zé)統(tǒng)一是底線
“250元的官司，看似標(biāo)的小，卻關(guān)乎千萬(wàn)業(yè)主的日常。”承辦法官表示，住宅小區(qū)的外墻、樓梯等共有部分，并非“無(wú)主之地”，而是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，“權(quán)利共享”必然伴隨“責(zé)任共擔(dān)”。法律之所以規(guī)定“使用人先擔(dān)責(zé)”，既是為了讓受害人快速獲得賠償，也是倒逼實(shí)際居住者盡到日常檢查、維護(hù)義務(wù)。若確實(shí)存在其他責(zé)任主體（如未居住的業(yè)主、開(kāi)發(fā)商），使用人賠償后可依法追償，這既體現(xiàn)了公平，也提高了糾紛解決效率。
法官提醒
鄰里相處，安全是前提。及時(shí)排查房屋隱患、共同維護(hù)共有設(shè)施，不僅能避免財(cái)產(chǎn)損失，更能守護(hù)人身安全。法律劃清責(zé)任邊界，不是為了“追責(zé)”，而是讓每一位業(yè)主都明白：享受共有權(quán)利的同時(shí)，也要扛起應(yīng)盡的義務(wù)。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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