京華時(shí)報(bào)制圖謝瑤
雖然房子賣(mài)了，但是賣(mài)家卻遲遲不遷走戶(hù)口；買(mǎi)了學(xué)區(qū)房因無(wú)法落戶(hù)導(dǎo)致孩子上學(xué)成了泡影……昨天，市二中院召開(kāi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件發(fā)布會(huì)，調(diào)研顯示，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶(hù)口遷出案件占房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛總數(shù)的86%，因戶(hù)口遷移引發(fā)的此類(lèi)案件近年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。市二中院表示，根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，警方和法院都無(wú)法強(qiáng)迫原房主遷移戶(hù)口。
□發(fā)布
賣(mài)家不遷戶(hù)口引發(fā)合同糾紛
據(jù)通報(bào)，2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先后審理涉及戶(hù)口遷移問(wèn)題的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件分別為13件、22件及15件。其中，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶(hù)口遷出的案件占此類(lèi)案件總數(shù)的86%。該類(lèi)案件中，有一半涉及了案外人的戶(hù)口，除了賣(mài)房人的戶(hù)口外，戶(hù)口上還有他的親戚、甚至是這套房子更早以前的房主。
“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中”，市二中院民一庭庭長(zhǎng)肖大明介紹，經(jīng)調(diào)研，中心城區(qū)的案件相對(duì)較多，遠(yuǎn)郊區(qū)的案件較少。其中，涉及東城、西城區(qū)房屋的案件分別占案件總數(shù)的26%和32%。
據(jù)悉，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中一般都會(huì)約定按日支付違約金。此類(lèi)案子中的違約行為持續(xù)的時(shí)間又很長(zhǎng)，導(dǎo)致違約金數(shù)額非常高，從幾十萬(wàn)元到百余萬(wàn)元不等，最高可達(dá)總房款的20%。
“為何不把戶(hù)口遷走呢？”對(duì)此，該院法官介紹，賣(mài)房人答應(yīng)遷出，但在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，導(dǎo)致戶(hù)口遲遲無(wú)法遷出。
還有部分戶(hù)口登記人沒(méi)有其他落戶(hù)地點(diǎn)，如有的賣(mài)房人賣(mài)房后住進(jìn)“公租房”，有人租賃私房居??；還有的老人“以房養(yǎng)老”住進(jìn)養(yǎng)老院，因租住房、養(yǎng)老院等不具備落戶(hù)的條件，導(dǎo)致原戶(hù)主戶(hù)口無(wú)法遷出。
□現(xiàn)狀
法院無(wú)法強(qiáng)制賣(mài)家遷移戶(hù)口
據(jù)市二中院法官介紹，法院不直接判決遷移戶(hù)口。戶(hù)口遷移系公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無(wú)法判決遷移戶(hù)口，只追究賣(mài)房人的違約責(zé)任。
法官介紹，如果登記人不同意遷出戶(hù)口或不具備遷出戶(hù)口，或者涉案房屋有其他無(wú)法落戶(hù)的情況，買(mǎi)房人僅能依據(jù)雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無(wú)法要求法院判決他人遷出戶(hù)口或判決其遷入戶(hù)口，公安機(jī)關(guān)亦沒(méi)有強(qiáng)制他人遷出戶(hù)口的權(quán)力。
但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶(hù)籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶(hù)口不影響新的所有權(quán)人戶(hù)口的遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶(hù)口遷入。
□提醒
買(mǎi)學(xué)區(qū)房先問(wèn)入學(xué)政策
市二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分以入學(xué)為主要目的的購(gòu)房者，因房屋實(shí)際情況等種種原因無(wú)法落戶(hù)，或因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。數(shù)據(jù)顯示，涉及西城區(qū)案件數(shù)量占案件總數(shù)的32%。
據(jù)悉，今年海淀區(qū)的幼升小入學(xué)政策實(shí)行“6年一學(xué)位”（政策內(nèi)二孩除外），這意味著一套學(xué)區(qū)房在6年內(nèi)，只能有1個(gè)直系子女就近在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
法官建議，買(mǎi)學(xué)區(qū)房應(yīng)提前向公安機(jī)關(guān)了解落戶(hù)政策，并要考慮房屋的實(shí)際居住條件，例如此前媒體曾報(bào)道的購(gòu)買(mǎi)過(guò)道作為“學(xué)區(qū)房”等特殊房屋，最終能否落戶(hù)由公安機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)政策予以確定。以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門(mén)核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買(mǎi)房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)入學(xué)指標(biāo)使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣(mài)房人違約致使買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價(jià)損失等。
建議合同標(biāo)明違約責(zé)任
在進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，法官提醒，應(yīng)選擇正規(guī)的中介公司，且合同中應(yīng)注明約定違約金條款。如果是雙方私下簽訂協(xié)議，應(yīng)在協(xié)議中注明約定違約金條款，然后到當(dāng)?shù)毓C處進(jìn)行公證。當(dāng)事人可以參考北京市住建委發(fā)布的房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，對(duì)違反戶(hù)口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行明確規(guī)定，比如可約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。
從法院判決情況看，由于合同明確約定了違約金條款，買(mǎi)房人主張違約金的請(qǐng)求獲支持的比例較高。
京華時(shí)報(bào)記者鄭羽佳
(京華時(shí)報(bào))
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